Wodna 3 nie taka wspólnota 

W sierpniowym numerze „EB” z 2003 r. ukazał się tekst pt. „Zgrzyta we wspólnocie”. Chodziło o budynek przy ul. Wodnej 3. Pomimo, że minęły od tej pory prawie dwa lata wygląda na to, że nic się nie zmieniło. Chociaż pewna konkretna zmiana zaszła.

Pan Zuza, właściciel budynku, sprzedał go wraz z lokatorami na rzecz JKT - INVEST Sp. z o.o. Czy to coś zmienia jeżeli chodzi o lokatorów, w zasadzie nic. Tak samo jak poprzedni właściciel mylił swoje role, jako właściciela właśnie i członka wspólnoty, tak samo czyni obecny właściciel. Czy postępują tak celowo, czy robią to z nieświadomości? Nie podejrzewam ich, aby byli tak mało rozgarnięci. Ale trzeba by siedzieć w czyjejś głowie, aby znać prawdziwe intencje i motywy postępowania.

Rozmowa ślepego z głuchym

Jak się czyta te wszystkie pisma do lokatorów i od lokatorów, to przypomina się rozmowa ślepego z głuchym. Albo, baba swoje a chłop swoje. W praktyce wygląda to tak, że jest to gra pozorów i uników pomiędzy właścicielem a lokatorami. Taka grę można ciągnąć w nieskończoność. Przykładowo, jeden z lokatorów chciał nabyć na własność lokal, w którym mieszka. Najpierw mu to przyrzekają, później nie są zainteresowani sprzedażą. Niby nic nadzwyczajnego, zawsze można się rozmyślić. Ale po pierwsze, cena za jaką został sprzedany cały budynek daje o wiele mniejszy przelicznik niż cena za metr kwadratowy, jaką proponuje lokator. A po drugie cała sprawa ciągnie się już trzy lata. Najwyższa pora żeby coś postanowić.

Zwłaszcza, że poprzedni właściciel zawiadamia lokatorów, że z dniem 14 stycznia 2005 r. aktem notarialnym Rep... nr.. dokonał sprzedaży nieruchomości i wszelkie sprawy związane z najmem i użytkowaniem lokali przejmuje z dniem 15 stycznia 2005r. Zarząd Spółki JKT-INVEST. A Zarząd JKT- INVEST mówi, że te sprawy należy załatwić z poprzednim właścicielem. Poprzedni właściciel próbuje podwyższyć czynsz pismem z dnia 9 listopada 2001, ale od dnia 1 listopada 2001 z 8 zł za m kw. na 11 zł, tj. o 37,5%, powołując się na wzrost cen towarów i usług ogłoszony przez GUS. Podczas gdy rzeczywisty wzrost cen towarów i usług wg GUS wynosił za 2000 rok 10,1% a za 2001 rok 5,5%.

Ceny jak w Warszawie

Ile kamienicznik może żądać za mieszkanie? Do końca 2004 roku lokatorzy prywatnych kamienic byli chronieni przed nadmiernym podwyższaniem czynszów przez właścicieli. Właściciele domów mogą co prawda teraz podnosić czynsze, ale w ograniczonym zakresie. To ograniczenie oparto na tzw. wartości odtworzeniowej. Jest ona obliczana dla metra kwadratowego powierzchni mieszkania, a odpowiada w przybliżeniu kosztowi wybudowania nowego na określonym terenie. Wartość odtworzeniowa jest różna na terenie kraju. Określają ją raz na pół roku wojewodowie dla poszczególnych powiatów. Czynsz powinien stanowić kwotę 3% wartości odtworzeniowej. Właściciele mieszkań, w których do tej pory czynsz nie przekraczał tych 3%, mogą podnieść opłatę do tej wysokości. W praktyce oznacza to 6–7 zł za m kw.  miesięcznie, a w Warszawie, gdzie jest najdrożej – 11,26 zł za m kw .  Pan Zuza chciał więc wywindować czynsz w Barlinku, do poziomu Warszawy.

Jednak właściciel może podnieść czynsz nawet gdyby przekroczył owe wspomniane 3%  wartości odtworzeniowej, ale wtedy podwyżka nie może być wyższa niż 10%. Ale może również podnieść o więcej niż 10%, jeżeli ma ku temu ważne przyczyny. Podnosząc opłaty właściciel ma obowiązek dochować określonych procedur. Po pierwsze podwyżka czynszu wymaga pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej umowy. Właściciel domu musi wręczyć pismo przed końcem miesiąca, a okres wypowiedzenia trwa trzy miesiące, chyba że wspólnota ustali inny termin.

Zamiast wspólnoty - dyktat

Ale o jakiej wspólnocie tu można mówić kiedy właściciel uporczywie stosuje zasadę głosowania udziałami. Zazwyczaj głosuje się udziałami. Ustawa dopuszcza jednak głosowanie na zasadzie „1 właściciel = 1 głos”, jeżeli: wcześniej, w głosowaniu udziałami, przyjęto taka zasadę głosowania lub takiego sposobu głosowania zażądali właściciele posiadający łącznie co najmniej jedną piątą udziałów. Ta druga możliwość wchodzi w grę tylko w tych wspólnotach, w których jeden właściciel ma więcej niż połowę udziałów. I ta druga możliwość dotyczy wspólnoty Wodna 3. Ale faktycznie nie funkcjonuje. Bo właściciel nie chce się na to zgodzić. Zamiast wspólnoty jest dyktat. Część lokatorów skutecznie wystraszona przez obu właścicieli, poprzedniego i obecnego godzi się prawie na wszystko, albo nie protestuje.

Takich różnych dziwnych albo i sprzecznych z prawem działań można by przytoczyć wiele. Jak na przykład samo brzmienie umów najmu. Nie wiedzieć dlaczego, właściciel domaga się jako zabezpieczenia weksli in blanco. Podczas gdy w ustawie mówi się o kaucji. Na wekslu in blanco można wpisać później dowolna kwotę i ktoś, kto go podpisał jest ugotowany. Nie chodzi jednak o mnożenie przykładów i opisywanie patologii. Ta wspólnota od samego początku jest jedna wielka patologią i ze wspólnota jako taką nie ma nic wspólnego.

K.B.